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Mag. Mag. Nikolaus Vasak – Rechtsanwalt und Mediator in Wien

Elite Magazin | 02/2018
Immobilien-Spezialist

Mit dem Boom der letzten Jahre sind auch die rechtlichen Fragen zum Thema Immobilien komplexer geworden. Spezialisten wie Rechtsanwalt Mag. Nikolaus Vasak stehen ihren Klienten zur Seite.

Immobilien waren seit jeher ein wichtiges Thema. Ihr Stellenwert ist in jüngerer Vergangenheit weiter gestiegen, da sie eine besonders ergiebige und sichere Wertanlage darstellen. Freilich haben sich auch die Abläufe und rechtlichen Themen rund um Immobilientransaktionen vervielfacht und – teilweise – auch verkompliziert. Hier braucht es Spezialisten, um Kunden kompetent zu beraten und durch die Transaktionen zu geleiten.

Rechtsanwalt Mag. Nikolaus Vasak ist ein solcher Spezialist. Er ist zwar auch als Mediator in den Bereichen Wirtschaft und Familie tätig, berät und vertritt kleine und mittlere Unternehmen, aber sein Schwerpunkt und seine Leidenschaft ist das Immobilienrecht. „Das hat sich aufgrund meiner Klientenstruktur ergeben“, erzählt Vasak. „Eine Vielzahl meiner Klienten ist im Immobilienbereich tätig, daher habe ich mich bereits vor vielen Jahren verstärkt auf diesen Bereich konzentriert. So ist es mir auch möglich, als relativ kleine Boutique-Kanzlei auf dem Markt zu reüssieren.“ Zu den Kunden, die Vasak ständig mit immobilienrechtlichen Angelegenheiten betrauen, zählt die Mucha Privatstiftung. Wien ist der geographische Fokus seiner Tätigkeit.

Sein Aktionsradius in Immobilien-Angelegenheiten ist dagegen allumfassend. „Ich erstelle Kaufverträge, wickle Treuhandschaften ab und vertrete Bauträger bei Projekten. Ich beschäftige mich mit Wohnungseigentumsrecht und betreue die Wohnungseigentumsbegründung für Bauträger. Meine Kanzlei ist aber auch mit Mietrecht und mit steuerlichen Fragen rund um die Immobilie beschäftigt.“

Die juristische Situation um Immobilien wird wegen ständiger Novellierungen immer komplexer. Da das Mietrecht ein ideologisch hart umkämpftes Thema ist, fließt viel politische Kompromissfindung in die Gesetze.

Das macht sie kompliziert und teilweise auch schwer verständlich. Ein besonders gewichtiger – und zugleich heikler – Faktor in Vasaks Bereich sind Eigentumswohnungen. „Hier ist die vertragliche Gestaltung der Wohnungseigentumsverträge besonders wichtig. Man muss sehr aufpassen, dass sie gut und individuell auf die jeweilige Liegenschaft angepasst sind. Beim Wohnungseigentumsvertrag werden die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander geregelt, und das muss mit der entsprechenden Fachkenntnis durchgeführt werden. Ich bin immer wieder auch mit Streitigkeiten aus derartigen Wohnungseigentumsverhältnissen beschäftigt.“

Diese tauchen etwa auf, wenn einzelne Wohnungseigentümer Rechte in Anspruch nehmen, die ihnen andere Wohnungseigentümer nicht gewähren wollen. „In diesem Fall muss man prüfen, ob das durch das Gesetz oder den Wohnungseigentumsvertrag gedeckt ist“, erläutert Vasak. Nicht leichter wird die Arbeit des Anwalts durch den Umstand, dass die jahrzehntelang stabilen steuerlichen Rahmenbedingungen in der Immobilenbranche neuerdings häufig geändert werden.

„Das Immobilienrecht ist breit gestreut, und Spezialisierung heißt in diesem Fall, trotzdem noch einen weiten Rechtsbereich abdecken zu müssen“, lacht Vasak.

Quelle: elite-magazin.de

Kurier - Julia Beirer | 02.01.2018
So viel Macht haben die Mieter

Rauswurf, Wasserschaden, Lärmbelästigung – Anwalt Nikolaus Vasak klärt Mieter und Vermieter seit knapp 20 Jahren über ihre Rechte auf.

 

Was sind die drei häufigsten Streitgründe zwischen Mieter und Vermieter?

Nikolaus Vasak: Der Mietzins an sich ist das häufigste Streitthema. Am meisten Auseinandersetzungen gibt es, wenn die Mietzahlungen komplett eingestellt werden, dicht gefolgt von Diskussionen über Mietminderungen und auf Platz drei sind Unstimmigkeiten über die Höhe. Dieser Punkt wurde in den vergangenen Jahren immer häufiger zum Thema.

Woran liegt das?

Es gibt immer mehr Unternehmen, die die Höhe der Miete überprüfen und die Mieter bei der Einforderung möglicher Ansprüche unterstützen. Dafür lassen sie sich einen bestimmten Teil von dem Betrag, den sie erstreiten, ausbezahlen. Das funktioniert, weil der maximale Mietzins gesetzlich nicht ganz genau festzulegen ist. Auch die Gutachter der Schlichtungsstelle kommen oft zu einem anderen Ergebnis als Sachverständige vor Gericht.

Wie hoch ist der gesetzlich vorgeschriebene maximale Mietzins?

Das ist kein absoluter Betrag. Es ist eine relativ komplizierte Rechnung bei der der Grundquadratmeterpreis mit Zu- und Abschlägen im Streitfall von einem Immobiliensachverständigen errechnet wird. Auch die Gerichte müssen einen Sachverständigen beiziehen, um den genauen zulässigen Höchstzins bestimmen zu können. Dieser Betrag gilt nur für Wohnungen, die unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Für Neubauwohnungen gelten diese Regelungen meist nicht, da dafür nur ein Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gültig ist.

Kann der Mietpreis in diesen Wohnungen beliebig erhöht werden?

Grundsätzlich kann ein bereits vereinbarter Mietzins nicht einfach erhöht werden, allerdings gibt es in fast allen Verträgen sogenannte Wertsicherungsvereinbarungen. Das heißt, die Miete ist an einen gewissen Index gebunden. Wenn diese Anpassung nicht im Mietvertrag verankert ist, darf die Miete auch nicht erhöht werden.

Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag – wo hat der Mieter mehr Vorteile?

Ein unbefristeter Mietvertrag hat ein Anfangsdatum, aber kein Enddatum. Das heißt, er ist so lange gültig, bis ihn eine der beiden Parteien auflöst. Ein befristeter Mietvertrag verfügt über ein Datum, mit dem er automatisch beendet ist. Es sei denn, die Parteien vereinbaren etwas anderes. Wenn das geltende Mietrechtsgesetz anwendbar ist, dann ist der unbefristete Mietvertrag aus Mietersicht grundsätzlich günstiger. Denn der Vermieter kann das Mietverhältnis nur dann auflösen, wenn gesetzlich verankerte Kündigungsgründe vorliegen. Der Mieter selbst kann das Mietverhältnis unter Einhaltung von Frist und Termin auflösen, wann er möchte.Was sind konkrete Kündigungsgründe?Der Kündigungsschutz ist aufgehoben, wenn der Mieter eine Vertragsverletzung begeht und zum Beispiel den Mietzins nicht mehr bezahlt, die Wohnung gänzlich weitervermietet, oder sich, unjuristisch ausgedrückt, unleidlich verhält. Das heißt im Konkreten, dass andere Hausbewohner beispielsweise terrorisiert und beschimpft werden, oder die Nachtruhe permanent gestört wird. Es muss massives Fehlverhalten vorliegen, damit die Gerichte ein Zusammenleben im gleichen Haus als unzumutbar ansehen. Nicht jeder Verstoß gegen die Hausordnung ist ein Kündigungsgrund.

Müssen diese Gründe auch bei befristeten Mietverträgen vorliegen, wenn der Vermieter den Vertrag beenden will?

Ja, definitiv. In Mietverträgen steht häufig, dass beide Parteien, also auch der Vermieter, nach einem Jahr kündigen können. Das heißt aber noch lange nicht, dass das auch zulässig ist. Die Kündigungsschutzbestimmungen gelten, wenn das Mietrechtsgesetz anzuwenden ist, immer und das bedeutet, dass konkrete Gründe vorliegen müssen, wenn der Vermieter den befristeten Vertrag beenden will.Welche Fristen müssen bei einer Kündigung eingehalten werden? Die Kündigungsfrist beträgt meist ein bis drei Monate vor dem gewünschten Auszugstermin. Häufig wird zum Monatsende gekündigt und ich empfehle jedem Mieter die schriftliche Kündigung.

Stichwort Untervermietung: Wann wird ein Besucher zum Bewohner?

Das ist schwierig festzustellen. Grundsätzlich gelten aber zwei Richtlinien: Sobald ein Besucher mehr als 150 Prozent der Miete bezahlt und die gesamte Wohnung bewohnt, liegt eine unzulässige Untervermietung vor und der Vermieter kann Kündigungsgründe geltend machen. Wenn aber nur ein Zimmer untervermietet ist und dafür ein angemessenes Entgelt bezahlt wird, ist das im Regelfall kein Problem.

Können Vermieter tatsächlich einen Hamster verbieten?

Haustierhaltung kann im Mietvertrag verboten werden. Hält der Mieter trotzdem einen Hamster oder ein anderes Haustier, gilt das nicht als Kündigungsgrund. Der Vermieter kann allerdings eine Unterlassungsklage einreichen und den Mieter auf diesem Weg zwingen, das Haustier wegzugeben.

Sind Kinderwägen im Stiegenhaus außerhalb der Wohnung zulässig?

Grundsätzlich nein. Das Stiegenhaus ist als Fluchtweg freizuhalten und gilt als nicht mitgemieteter Bereich. Im Extremfall könnte für diese Fläche ein extra Nutzungsentgelt in Rechnung gestellt werden.

Religion, Vorstrafen, Kinderplanung – wie persönlich dürfen die Fragen eines Vermieters bei einer Wohnungsbesichtigung sein?

Fragen kann der Vermieter alles, antworten müssen die angehenden Mieter nicht. Die meisten Vermieter fragen nach den Einkommensverhältnissen und das dürfen sie auch. Auch nach einem Leumundszeugnis dürfen Vermieter fragen.

Was können Mieter machen, wenn sie eine lärmende Baustelle vor der Haustüre haben?

Wenn die Lärmbelästigung so erheblich ist, dass ganze Zimmer nicht mehr genutzt werden können, dann darf eine Mietminderung eingefordert werden.

Was sind hier die Rahmenbedingungen, um diese durchzusetzen?

Die Judikatur ist hier sehr einzelfallbezogen. Prinzipiell muss der Mieter den Vermieter bestenfalls schriftlich darüber informieren, dass er ab sofort weniger Miete bezahlt und dafür auch seine Gründe angeben. Wenn der Vermieter damit nicht einverstanden ist, kann er klagen und der Mieter muss die zuvor genannten Gründe zur Mietminderung beweisen. Eine andere Möglichkeit ist, die Miete "unter Vorbehalt der Rückzahlung" weiter in vollem Ausmaß zu bezahlen und im Nachhinein zurückzufordern. Auch hier muss der Vermieter sofort informiert werden, ansonsten kann keine Forderung geltend gemacht werden.

Welche Reparaturen müssen in der Wohnung vom Mieter und welche vom Vermieter behoben werden?

Das hängt stark vom Vertrag ab. Ein tropfender Wasserhahn kann mitunter schon dem Mieter umgehängt werden. Wer aber für einen kaputten Herd aufkommen muss, ist von Vertrag zu Vertrag anders geregelt.

Wer ist für die Therme verantwortlich?

Vor zwei Jahren gab es eine Gesetzesänderung zu diesem Thema und diese besagt, dass der Mieter die Therme warten und der Vermieter für Reparaturen aufkommen muss.

Wer muss die Vergebührung des Mietvertrags beim Finanzamt zahlen?

Die Vergebührung des Mietvertrags bei Wohnungen gibt es seit einigen Wochen nicht mehr.

Quelle: kurier.at

Ratgeber Immowelt - Markus Grundmann | 16.08.2017
Eigenbedarfskündigung: So kommen Vermieter zu ihrem Recht

Wenn ein Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt, kann er wegen Eigenbedarf kündigen. Er muss in diesem Fall allerdings nachweisen, dass der Eigenbedarf auch tatsächlich besteht – zumindest, wenn für die Wohnung das Mietrechtsgesetz gilt. So sollten Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung vorgehen.

 

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist einer der häufigsten Kündigungsgründe. Das liegt wohl auch daran, dass die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren in dieser Hinsicht vermieterfreundlicher geworden ist. Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), sagt: „Bis etwa zur Jahrtausendwende war eine Eigenbedarfskündigung nur sehr schwer, geradezu unmöglich durchzusetzen. Wenn man als Eigentümer nicht unmittelbar von Armut oder Obdachlosigkeit betroffen war, hatte man kaum eine Chance.“ Mittlerweile sei das aber ein weniger einfacher geworden. Das Gesetz definiert eine Eigenbedarfskündigung dann als gerechtfertigt, wenn der Vermieter „dringenden Bedarf“ an Wohnraum hat. Dennoch muss er bei einer solchen Kündigung einiges beachten.

Eigenbedarfskündigung: Nur nötig, wenn für eine Wohnung das MRG gilt

Generell nötig ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf überhaupt nur dann, wenn eine Wohnung in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Denn dann ist eine Kündigung nur aus bestimmten Gründen möglich, beispielsweise, wenn der Mieter den Mietzins nicht bezahlt oder eben auch, wenn der Vermieter selbst die Wohnung benötigt. Fällt die Wohnung nicht unter das MRG, können Vermieter generell und ohne Angabe von Gründen Mietverträge kündigen.

Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist gesetzlich an strenge Vorgaben geknüpft. Der Rechtsanwalt und Mediator Mag. Nikolaus Vasak aus Wien erklärt: „Die Kündigung kann nur bewilligt werden, wenn die Auflösung des Mietverhältnisses für den Mieter weniger schwer wiegt als für den Vermieter der Weiterbestand des Mietverhältnisses.“ Eine Kündigung ist auch dann möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für seine Kinder oder Enkel benötigt – nicht jedoch für Eltern, Pflege- oder Schwiegerkinder.

Dringender Bedarf reicht aus

Abgesehen von diesen Regelungen muss der Vermieter nachweisen, dass für ihn selbst, seine Kinder oder Enkel dringender Bedarf besteht, in die vermietete Wohnung einzuziehen – maßgeblich hierfür ist die aktuelle Wohnsituation sowie persönliche oder wirtschaftliche Bedürfnisse. Einige Beispiele aus der Judikatur:

  • Für Studenten ist es ein wichtiges Bedürfnis, aus einem Studentenwohnheim oder der Wohnung der Eltern ausziehen zu wollen.
  • Weil sich sein Gesundheitszustand verschlechtert hat, ist die bisherige Wohnung für den Vermieter nur noch mit Schmerzen benutzbar.
  • Der Vermieter oder die verwandte Person möchte eine Familie gründen. Für diese Begründung ist es nicht erforderlich, dass bereits ein Kind oder ein Partner vorhanden ist.
  • Der Sohn oder die Tochter des Vermieters hat sich vom bisherigen Lebenspartner getrennt und möchte die gemeinsame Wohnung auflösen.

„Insbesondere die Beurteilung der Interessensabwägung durch die Gerichte ist aber sehr einzelfallbezogen“, erklärt Vasak. Es sei daher schwer, konkrete Aussagen zu treffen. Erleichtern kann sich der Vermieter das Verfahren aber, indem er dem Mieter zwei gleichwertige Ersatzwohnungen zur Verfügung stellt. Das dürfte nur in relativ wenigen Fällen möglich sein – denn die Wohnungen müssen der aktuellen Wohnung des Mieters im Hinblick auf die Ausstattung, die Lage und die Höhe des Mietzinses schon sehr ähnlich sein. Hat der Vermieter aber tatsächlich zwei solcher Wohnungen zur Verfügung, erhöht er damit seine Chancen, mit der Eigenbedarfskündigung vor Gericht erfolgreich zu sein.

Kündigungsfristen beachten

Bei der Kündigung müssen Vermieter sich an bestimmte Fristen halten. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, liegt diese Frist laut Zivilprozessordnung (ZPO) bei einem Monat. Das gilt zumindest dann, wenn der Mietzins monatlich gezahlt wird. Wurde vereinbart, dass der Mietzins in größeren Abständen auf das Konto des Vermieters wandert, beträgt die Kündigungsfrist laut ZPO mindestens drei Monate. Eine Kündigung ist zudem nur jeweils auf das Ende eines Monats möglich. In vielen Fällen sind die Kündigungsfristen aber ohnehin länger. „Die Regelungen in Mietverträgen sind sehr unterschiedlich“, sagt Vasak. Üblich seien durchaus Kündigungsfristen von bis zu drei Monaten.

In der Praxis dauert es darüber hinaus ohnehin oft länger, bis der Mieter ausziehen muss. Denn die Kündigungsfrist beginnt frühestens zu laufen, wenn die Kündigung beim Mieter ankommt – was aber erst dann geschehen kann, wenn das Gericht sie bearbeitet hat. „Im Grunde genommen wird die Kündigung nach Einlangen bei Gericht relativ zügig bearbeitet“, so Vasak. „Gerade bei Überschneiden der Monatsgrenze sollte jedoch zur Sicherheit der nächste Monat als Kündigungstermin genannt werden.“ Wer also kurz vor Ende Mai kündigen will, sollte besser nicht auf den 31. Juni, sondern erst auf den 31. Juli kündigen. Ansonsten müsste der Kündigungstermin im Rahmen eines Gerichtsverfahrens noch einmal korrigiert werden, was das Verfahren erneut in die Länge ziehen kann.

Eigenbedarfskündigung muss immer gerichtlich erfolgen

Zur gerichtlichen Kündigung gibt es im Anwendungsbereich des MRG keine Alternative. Der Gerichtsweg ist gesetzlich vorgeschrieben und eine Kündigung wird vom Vermieter immer bei Gericht eingereicht.

Auf den Webseiten der österreichischen Justiz gibt es ein offizielles Kündigungsformular zum Download, in dem Vermieter unter anderem angeben müssen, wer die Wohnung benötigt und die genauen Gründe darlegen. Doch Vasak würde von einer Verwendung abraten. Jeder Fall sei individuell zu beurteilen und die Darstellung des eigenen Standpunktes für die weitere Beurteilung des Falls durch das Gericht wesentlich. „Ich würde in einem derartigen Fall die Konsultation eines entsprechend spezialisierten Anwalts empfehlen“, so der Rechtsanwalt.

Wenn der Mieter sich wehrt

Obwohl eine Kündigung wegen Eigenbedarf gut begründet ist, kann es immer vorkommen, dass der Mieter sich wehrt und bei Gericht Einwendungen erhebt. Dafür hat er vier Wochen Zeit. Er könnte etwa Gründe nennen, die einem schnellen Auszug im Wege stehen, beispielsweise schwere Krankheit oder anstehende Abschlussprüfungen. Auch könnte er anzweifeln, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich dringend braucht. In diesen Fällen wird ein erster Verhandlungstermin anberaumt. Kommt es hier nicht zur Einigung, wird ein ordentliches Gerichtsverfahren durchgeführt. „Die Dauer des Verfahrens ist von Fall zu Fall unterschiedlich“, so Vasak. „Solange das Verfahren nicht rechtskräftig beendet ist, ist der Mieter allerdings nicht verpflichtet die Wohnung zu räumen.“ Somit könne sich der Zeitraum vom Einbringen der Kündigung bis zum Auszug des Mieters teilweise erheblich verzögern. Dem Vermieter bleibt in diesem Fall nichts anderes übrig als zu warten, bis das Gericht endgültig über den Fall entschieden hat.

Quelle: ratgeber.immowelt.at

der Standard - Franziska Zoidl | 22.07.2017
Beziehungsaus: Was mit der gemeinsamen Wohnung passiert

Unverheiratete Paare machen sich beim Immobilienkauf zu wenige Gedanken über eine mögliche Trennung, kritisiert der Jurist Nikolaus Vasak

 

Über einen Wohnungskauf trauen sich die meisten nur einmal im Leben drüber. Zu Recht: Er ist teuer und stressig – und es lauern viele Gefahren. Während sich Mängel an der Wohnung aber meist schon kurz nach dem Kauf offenbaren, bleibt ein entscheidender Fehler oft lange verborgen: Paare, die gemeinsam eine Wohnung kaufen, machen sich meist keine Gedanken darüber, was mit der Wohnung im Fall einer Trennung geschieht.

Bei verheirateten bzw. verpartnerten Paaren sei die Rechtslage relativ klar, sagt der Wiener Rechtsanwalt Nikolaus Vasak: Egal, wer im Grundbuch steht – die Besitztümer würden am Ende aufgeteilt, auch die Wohnung. "Das ist ein gewisser Schutz des Partners, der nicht im Grundbuch steht", so Vasak. 

"Viel schwieriger" sei die Situation aber bei der Trennung nicht verheirateter bzw. nicht verpartnerter Paare: "Da gibt es für die Auflösung keine klaren Regeln", sagt der Rechtsanwalt. Kompliziert werde es beispielsweise, wenn die Eigentumswohnung zu unterschiedlichen Teilen von den Käufern finanziert worden sei. Denn im Grundbuch stehen am Ende beide Eigentümer zur Hälfte. Ähnlich problematisch sei aber, wenn zwar beide mitzahlen – dann aber nur einer im Grundbuch steht.

Vertragliche Vorsorge

Der Jurist rät daher, vertraglich Vorsorge zu leisten, auch wenn das mit zusätzlichen Kosten verbunden ist: "Ich habe vor kurzem mit einem Paar einen solchen Vertrag erarbeitet", sagt er. Darin wurde zum Beispiel festgehalten, wer wie viel zur Finanzierung beigetragen hat und wer im Fall einer Trennung in der Wohnung bleiben darf.

Eine andere, "relativ einfache Variante" sei, dass einer der beiden Partner dem anderen einen Privatkredit gibt und damit die Wohnung mitfinanziert, dafür aber nicht im Grundbuch steht. Geht die Beziehung in die Brüche, bekommt der Geldgeber seinen Anteil zurück. Bei Bedarf könne man das im Grundbuch mittels Pfandrecht sicherstellen, sagt der Jurist.

Er rät überhaupt zu einer genauen Dokumentation von Investitionen in die Wohnung. Problematisch sei aber beispielsweise, wenn jemand die Wohnung in Eigenregie renoviert – und dann im Fall einer Trennung diese Arbeit geltend machen will: "Eigene Arbeitsstunden werden in unserer Rechtsordnung relativ wenig berücksichtigt", sagt Vasak.

Verkauf unter Zeitdruck

Zwar sei das Bewusstsein für die Problematik bei Wohnungskäufern "ein wenig" gestiegen – ein Vertrag, der alle Eventualitäten regelt, sei aber noch immer die große Ausnahme. "Von hundert Immobilienkaufverträgen, die über meinen Schreibtisch wandern, ist das vielleicht bei zweien der Fall", sagt Vasak. Die Gründe sieht er darin, dass ein Wohnungskauf stressig ist, die Entscheidung schnell gefällt sein will – und man sich dann eben lieber über die Inneneinrichtung der neuen Wohnung als über eine etwaige Trennung Gedanken macht.

Die Folge: "Meistens stehen die Menschen am Ende da und wissen nicht einmal, wer wie viel bezahlt hat", sagt Vasak. Vor Gericht werde dann meist keine für beide Seiten faire Lösung erzielt. In vielen Fällen wird die gemeinsame Wohnung am Ende verkauft, weil sich keiner der beiden Ex-Partner die Wohnung alleine leisten kann – oft unter Zeitdruck, was den Verkaufspreis drückt.

Quelle: derstandard.at

die Presse - Antonia Naval | 26.05.2017
Hühner im Garten, Katzen auf dem Balkon

Wohnen mit Tieren. Ein Hamster ist immer erlaubt, Hunde und Schlangen muss man melden – und auch sonst sollte man gut informiert sein, bevor man einen tierischen Mitbewohner einziehen lässt.

Die gute Nachricht zuerst: Ortsübliche Tiere, die in Käfigen gehalten werden, dürfen immer einziehen – das kann in einem Mietvertrag nicht verboten werden. „Darunter fallen Hamster, Wellensittiche, Mäuse oder Meerschweinchen“, erklärt Elke Hanel-Torsch, Wiener Landesvorsitzende der Mietervereinigung Österreichs. Einen Blick in den Mietvertrag werfen sollte man allerdings, wenn Hund oder Katze einziehen, „denn das kann vertraglich verboten beziehungsweise von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden“, sagt Hanel-Torsch. Wobei auch einzelne Tiere wie Schlangen oder Kampfhunde untersagt sein können.

Aber selbst wenn man den Blick in den Mietvertrag, in dem ein Haustierverbot enthalten ist, vergessen hat, so „ist ein einzelner Hund oder eine Hauskatze noch kein Kündigungsgrund“, beruhigt der Wiener Anwalt Nikolaus Vasak. „Wurde gegen vertragliche Bestimmungen im Mietvertrag verstoßen, so droht uneinsichtigen Mietern in erster Konsequenz eine Unterlassungsklage“, führt Vasak aus – sprich Hund oder Katze müssen ausziehen, der Mieter darf bleiben. „Anders ist die Situation allerdings, wenn die Wohnung durch die Tiere erheblich abgenutzt wird, oder Mitbewohner gefährdet sind“, betont Vasak. Wenn in einer kleinen Wohnung unzählige große Hunde gehalten werden oder ein einzelnes – aber bissiges – Exemplar, „dann kann die Tierhaltung einen Kündigungsgrund darstellen“. Geklärt werden diese Streitpunkte zumeist vor Gericht. Steht im Mietvertrag kein explizites Verbot von Haustieren, so steht tierischen Mitbewohnern die Wohnungstür grundsätzlich offen – solang die Hausordnung (auch von den Tieren) eingehalten wird.

Nicht verboten, aber wegen des Lärms nicht empfehlenswert und konfliktträchtig: Hühner im Stadtgarten. – (c) Clemens Fabry

Quelle: diepresse.com